Wissenswertes
31.05.2022

Kein höherer Kaufpreis für vorkaufsberechtigten Mieter

Wenn ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen muss als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Lesen Sie dazu die Entscheidung des BGH.

Hintergrund: Der Vermieter hatte die Wohnung des Mieters verkauft. Im Kaufvertrag mit dem Erwerber (Erstkäufer) war ein höherer Kaufpreis vereinbart, sofern der Mieter das Vorkaufsrecht ausübt oder die Wohnung unvermietet übergeben wird. Für den Fall, dass die Wohnung vermietet übergeben wird, sollte der Kaufpreis zehn Prozent weniger betragen.

Der Mieter übte sein Vorkaufsrecht aus. Dabei wies er darauf hin, dass er die Kaufpreisabrede insoweit für unwirksam hält, soweit er als vorkaufsberechtigter Mieter einen höheren Kaufpreis zahlen soll als der Erstkäufer. Unter dem teilweisen Vorbehalt der Rückforderung zahlte der Mieter den höheren Kaufpreis an den Vermieter. Er verlangte nun einen Teilbetrag von zehn Prozent der Kaufsumme zurück.

Entscheidung: Die Klage hatte vor dem BGH Erfolg. Es gilt: Gleicher Preis für alle. Der Mieter kann einen Teil des Kaufpreises zurückfordern.

Dem Mieter stand nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu, das er rechtswirksam ausgeübt hat. Dadurch ist zwischen ihm und dem Vermieter ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande gekommen, wie er zwischen dem Vermieter und dem Erstkäufer abgeschlossen worden war.

Eine differenzierende Kaufpreisabrede lässt sich nicht dadurch rechtfertigen, dass die Wohnung bei fortbestehendem Mietverhältnis aus Sicht des Erstkäufers eine an einen Dritten vermietete Wohnung ist, aus Sicht des vorkaufsberechtigten Mieters aber nicht und sich dies auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann.

Auch lässt sich nicht allgemein sagen, dass sich für vermietete Wohnungen nur ein niedrigerer Kaufpreis erzielen lässt als für unvermietete. Es ist daher nicht gerechtfertigt, eine Erhöhung des Kaufpreises vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig zu machen.

Der Vermieter war letztlich Eigentümer einer vermieteten Wohnung. Soweit der Umstand der Vermietung für ihn einen Nachteil darstellt, gibt es keinen Grund, diesen Nachteil auf Kosten des Mieters auszugleichen.

Quelle: BGH, Urteil v. 23.2.2022, VIII ZR 305/20