Bei der Leibrente wird das Eigentum der Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen, der Alteigentümer kann die Immobilie aber weiterhin bis an sein Lebensende bewohnen. Der Käufer zahlt für die Immobilie allerdings keinen Kaufpreis, sondern verspricht dem Voreigentümer eine lebenslange monatliche Rentenzahlung in Form einer Leibrente. Es kann auch vertraglich vereinbart werden, dass der Leibrentenempfänger einen Teil des Betrags als Einmalzahlung und anschließend eine entsprechend geringere Leibrente erhält.
Da sich die Höhe der Leibrente auch an den verbleibenden Lebensjahren orientiert, ist es meist erst möglich, im Rentenalter diese Option zu wählen, zumal viele Anbieter ein recht hohes Mindestalter für die Leibrente festgelegt haben.
Besonders geeignet ist die Leibrente für Immobilienbesitzer:
- die keinen direkten Erben haben und ihr Vermögen selbst zu Lebzeiten aufbrauchen möchten
- die Verantwortung abgeben möchten und sich nicht mehr um Sanierungen und Instandhaltungen ihrer Immobilie kümmern möchten. Der Käufer der Immobilie kommt nämlich künftig für alle Instandhaltungen auf.
- die ihren Lebenspartner auch nach dem Tod mit einer Immobilienverrentung und einem lebenslangen Wohnrecht absichern möchten. Das geht auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.
Üblicherweise sollte die Immobilie schuldenfrei sein, wenn sie verrentet wird. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, eine Restschuld mit einer Einmalzahlung am Anfang der Verrentung zu begleichen – je nach Höhe der Restschuld fällt dann die monatliche Leibrente allerdings geringer aus.
Die Höhe der Leibrente hängt vom Alter des Eigentümers und damit von seiner statistischen Restlebenserwartung ab. Wer sein Eigenheim mit 65 Jahren verrentet, erhält eine geringere Leibrente als jemand, der dies im Alter von 75 Jahren tut.
Aber auch der Wert der Immobilie und der Wert des Wohnrechts spielen eine Rolle. Der Wert des Wohnrechts entspricht der Miete, die für die Immobilie zu erzielen wäre.
Auch die Frage, ob es nur einen oder zwei Eigentümer gibt, die ihre Immobilie verrenten, spielt eine Rolle. Denn im letzteren Fall wird die Leibrente weitergezahlt, wenn einer der Eigentümer stirbt.
Eine vereinfachte Formel, um die Leibrente zu berechnen: Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = Betrag, den der Leibrentner bekommt
Die Leibrente interessiert auch den Fiskus, denn sie muss als Einkommen versteuert werden – allerdings nicht vollständig, sondern nur der so genannte Ertragsanteil. Dessen prozentuale Höhe richtet sich nach dem Alter des Leibrentners zu Rentenbeginn und ist umso niedriger, je älter der Steuerpflichtige bei Rentenbeginn war. Gar keine oder eine nur sehr geringe Steuer fällt an, wenn das Einkommen insgesamt niedrig ist.
Wenn der Leibrentenempfänger stirbt, muss auch keine Leibrente mehr gezahlt werden. Wurde jedoch im Vertrag eine bestimmte Laufzeit der Rente vereinbart, muss der Käufer gegebenenfalls weiter eine Rente an die Erben leisten.
Beim Vertrag für eine Leibrente sollten Interessierte auf folgende Aspekte achten, um keine Nachteile in Kauf zu nehmen:
Da die Immobilie die einzige Sicherheit ist, die die Anbieter von Leibrenten haben und eine anderweitige Verwertung während der Lebenszeit des Leibrentners nicht möglich ist, wird häufig ein deutlicher Sicherheitsabschlag vorgenommen. Das wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Immobilienrente aus.
- Vertraglich sollte detailliert geregelt werden, wer künftig für Unterhalts- und Instandhaltungskosten aufkommt.
- Die Leibrente sollte unbedingt in Form einer Reallast im Grundbuch gesichert werden. Mit einer Reallast werden bestimmte Rechte zu Gunsten einer Person festgeschrieben.
- Es sollte im Vertrag vereinbart werden, dass die Leibrente wertabgesichert ist – das heißt, dass sie regelmäßig in Höhe der Inflation steigt. Solche Wertsicherungsklauseln müssen aber mit dem Preisklauselgesetz konform sein – das bedeutet, dass sie entweder lebenslang oder für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren vereinbart werden müssen und sich an einem amtlichen statistischen Lebenshaltungskostenindex orientieren.
- Falls der Anbieter Pleite geht und die Immobilienrente nicht mehr zahlen kann, sollte eine Regelung getroffen werden: Bei einem Eigentumsübergang mit Leibrente wird eine Reallast im Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsverzug kann der Leibrentner dann unter Umständen die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.
- Im notariellen Vertrag sollten auch Regelungen getroffen werden, was passiert, wenn der Leibrentner zu Lebzeiten die Immobilie nicht mehr nutzen kann, zum Beispiel weil er in ein Pflegeheim zieht. Möglich wäre hier eine finanzielle Entschädigung.
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Quelle: Immowelt