Bei einem Teilverkauf veräußert der Eigentümer nur einen Teil der Immobilie – meist zwischen 10 und 50 Prozent.

Dafür erhält er eine Einmalzahlung über den Wert des verkauften Teils und ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Das Wohnrecht kann lebenslang sein oder auf eine bestimmte Zeit festgelegt werden.

Der bisherige Eigentümer bleibt somit alleiniger Nutzer der Immobilie, muss dann aber für den verkauften Teil ein Nutzungsentgelt zahlen. Das Nutzungsentgelt entspricht dem Mietpreis für die Immobilie. Veräußert der Eigentümer beispielsweise 50 Prozent seiner Immobilie und die Miete für die Immobilie würde auf dem freien Markt 1.000 Euro betragen, so wären monatlich 500 Euro Nutzungsentgelt fällig.

Das Modell bringt dem Immobilieneigentümer kurzfristig Liquidität, birgt aber auch starke Risiken:

• Der bisherige Eigentümer kann zwar die komplette Immobilie weiterhin nutzen und zahlt mit dem Nutzungsentgelt monatlich eine Art Miete an den Teilkäufer – es gelten aber nicht die Regelungen des Mietrechts.
• Für Reparaturen und Instandhaltungen bleibt der Eigentümer, der einen Teil seiner Immobilie verkauft hat, meist weiterhin verantwortlich.
• Ein möglicher späterer Komplettverkauf läuft über den Teilkäufer. Dazu lässt sich der Teilkäufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch nach dem Tod des Alteigentümers gilt. Hinzu kommt, dass viele Teilkäufer beim finalen Verkauf der ganzen Immobilie ein Durchführungsentgelt berechnen. Es beträgt meist 6,5 Prozent des Gesamt-Verkaufspreises und wird vom Alteigentümer oder seinen Erben getragen.
• In der Regel sichern sich die Teilkäufer durch eine Wertsicherungsklausel ab. Hinter dieser Klausel verbirgt sich ein bestimmter Prozentsatz des Teilkaufbetrags – diesen Prozentsatz sichert sich der Teilkäufer mit der Klausel bei einem möglicherweise späteren Verkauf der gesamten Immobilie zusätzlich. Wird also die Immobilie verkauft, erhält der Teilkäufer immer mindestens seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent. Das hat zur Folge, dass das Risiko negativen oder stagnierenden Wertentwicklung der Immobilie immer der Alteigentümer trägt. Hat zum Beispiel der Alteigentümer 50 Prozent seiner Immobilie verkauft, bekommt er, sollte der Wert der Immobilie stabil bleiben, bei einem Verkauf der ganzen Immobilie nicht mehr 50 Prozent, sondern nur noch 50 Prozent minus x Prozent. Ist der Immobilienwert beim Verkauf der ganzen Immobilie gesunken, sinkt auch der Erlös des Alteigentümers.
• Die Teilkäufer sind meist keine Privatpersonen, sondern Investoren. Es ist gesetzlich nicht geregelt, was passiert, wenn der Investor in Insolvenz geht.

Der Alteigentümer darf nach dem Teilverkauf weiterhin die gesamte Immobilie nutzen – dafür wurde ihm ein Wohnrecht eingeräumt und er zahlt für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Der Alteigentümer muss in der Regel weiterhin sämtliche laufende Kosten tragen sowie sich um Instandhaltungsmaßnahmen oder Sanierungen kümmern. Will der Alteigentümer nicht mehr in der Immobilie wohnen, kann er die komplette Immobilie verkaufen oder sie auch vermieten. Bei einer Vermietung muss der Alteigentümer aber weiter für die Kosten aufkommen und auch das Nutzungsentgelt weiterzahlen.

Läuft die vereinbarte Zeit des Wohnrechts aus, werden neue Konditionen verhandelt. Auch ein Rückkauf der Immobilienanteile ist möglich. Stirbt der Eigentümer während der Laufzeit des Wohnrechts, haben seine Erben die Wahl, ob sie den Anteil der Immobilie wieder zurückkaufen oder ob die Immobilie vollständig veräußert wird.

Die Alternative ist der Verkauf des Hauses oder der zu großen Wohnung: Wer sich vorstellen kann, im Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen, sollte alternativ den Verkauf seines Hauses oder der zu groß gewordenen Wohnung in Betracht ziehen. Da diese in der Regel mehr einbringt als eine kleine Seniorenwohnung kostet, sollte ein üppiger Geldbetrag übrig bleiben, der für die Lebenshaltung verwendet werden kann.

Bitte beachten Sie, dass es sich hier um Erläuterungen und keine Rechtsberatung handelt. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass die bereitgestellten Informationen keine individuelle anwaltliche Beratung, die die Besonderheiten des einzelnen Falles berücksichtigt, ersetzen können.

Quelle: Immowelt