Immobilienlexikon

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Nach deutschem Recht ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Bescheinigung darüber, dass Eigentumswohnungen oder auch ein Teileigentum aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Die Trennung erfolgt z.B. durch Wände und Decken. Des Weiteren muss ein abschließbarer Zugang zu dem Objekt gewährleistet sein. Ausgestellt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde. Diese ist auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist die detaillierte Beschreibung eines zu bauenden Gebäudes. Darin wird neben den benötigten Materialien auch die Art der Ausführung festgehalten. Handelt es sich um private Immobilienfinanzierungen, so gehört die Baubeschreibung zu den Grundlagen, die ein Bauherr oder Immobilienkäufer seiner Bank zur Kreditbewilligung vorlegen muss. Dadurch ist sie ein wichtiger Bestandteil eines Bauvertrages. Außerdem ist sie dringend erforderlich, wenn mit dem Bau ein Grundstückserwerb oder ein Kauf von Bauträgern in Zusammenhang steht. 

Betriebskosten

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die durch den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie entstehen. Dazu zählen unter anderem Heizkosten, Haftpflichtbeträge, Reparaturen und Grundsteuern.

Courtage

Als Courtage, auch Maklerprovision genannt, bezeichnet man die zu zahlende Gebühr an den Makler nach dem Abschluss eines Vertrages oder der Vermittlung eines Vertrages.

Darlehensgebühr

Die Darlehensgebühr stellt eine Gebühr dar, die fällig wird, wenn ein Darlehen bereitgestellt wird. Dabei wird die Darlehensgebühr von vornherein zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer in einer bestimmten Höhe vereinbart. Sie errechnet sich in den meisten Fällen aus dem Darlehensbetrag und wird hier in prozentualer Höhe angegeben. Die Darlehensgebühr wird meist direkt dem Darlehenskonto belastet. Die Zahlung der Darlehensgebühr erfolgt dann mit der Zahlung der monatlichen Raten, in denen ein Zins- und ein Tilgungsanteil enthalten sind. Zum Zinsanteil zählt in diesem Falle auch die Darlehensgebühr, da hier der effektive Zins mit eingerechnet wird, der alle Kosten eines Darlehens beinhaltet.

Eigentümergemeinschaft (WEG)

Alle Wohnungseigentümer einer Wohnanlage zusammen ergeben eine Eigentümergemeinschaft. Sie ist nicht ablösbar, da sie gesetzlich bestimmt ist. Alle Parteien müssen Entscheidungen gemeinsam treffen und werden nach außen durch einen Verwalter (WEG-Verwalter) vertreten.

Eigenkapital

Eigenkapital umfasst die Mittel, die ein Käufer selbst aufbringen muss, um sich eine Immobilie zu kaufen. Unter anderem zählt dazu Bargeld oder Sparguthaben.

Energieausweis

Der Energieausweis bzw. Energiepass ist als Gütesiegel für Immobilien zu verstehen. Er gibt ähnlich wie bei Kühlschränken die Energieeffizienzklasse einer Immobilie an.

Fremdkapital

Fremdkapital umfasst jegliche Finanzierungsmittel, die als Darlehen von Banken, Bausparkassen, Versicherungen oder privaten Dritten für die Finanzierung einer Immobilie zur Verfügung gestellt werden.

Finanzierungsplan

Mithilfe des Finanzierungsplanes wird der Bedarf des Kredites berechnet. Dadurch kann der Käufer sehen, welche Belastung er zu erwarten hat.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile, die nicht zum Sondereigentum zählen, wie z.B. Gebäude und Treppenhäuser oder Wäscheräume und Heizungskeller. Das Recht der Nutzung dieses Gemeinschaftseigentums erhält der Käufer automatisch bei Erwerb.

Grundbuch

Im Grundbuch werden in schriftlicher oder elektronischer Form die Eigentumsverhältnisse und Rechte bzw. Lasten eines Grundstücks festgehalten. Es ist ein öffentliches Verzeichnis von Grundstücken und enthält u.a. auch Angaben zum Eigentümer des jeweiligen Grundstückes. Außerdem ermöglicht es berechtigten Dritten Einblick in die Eigentumsverhältnisse.

Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, dass mit einer Hypothek/ Grundschuld besichert wurde. Die Hypothek/ die Grundschuld bedeuten ein geringeres Risiko für den Darlehensgeber und damit bleiben die Zinsen im Vergleich zu anderen Darlehen niedriger. Diese Absicherung erfolgt über die Eintragung der Hypothek/ der Grundschuld im Grundbuch.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage bezeichnet eine finanzielle Vorsorge für die Beseitigung künftig auftretender Mängel oder Schäden wie Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen sammelt der Verwalter die Beträge, auf die sich die Eigentümerversammlung geeinigt (auch per Gesetz) hat. Die Ansparung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu den Aufgaben einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist bereits in dem periodisch zu zahlenden Wohngeld enthalten.

Immobilie

Eine Immobilie (lat. im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache), in der Rechts- und Wirtschaftssprache "unbewegliches Sachgut" genannt, ist ein Grundstück oder ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung). Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt.

Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung ist die Auf- und Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben des Hausverwalters der Wohnungseigentümerschaft nach einem Jahr. Sie muss eine Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungen enthalten. Dazu zählen unter anderem die Wasserkosten, die Stromkosten gemeinschaftlicher Beleuchtungen oder die Müllbeseitigung.

Kapitalanlageimmobilie

Bei der Kapitalanlageimmobilie handelt es sich um eine Immobilie zu Anlage- und Investmentzwecken im Gegensatz zum Eigenbedarf.

Katasteramt

Das Katasteramt vermisst einzelne Grundstücke und führt diese in einem örtlichen Kataster. Die größte katasteramtliche Einheit ist die Gemarkung. Die vermessenen Flächen werden als Flure und Flurstücke (Katasterparzelle) bezeichnet. Vor einem Grundstückskauf kann im Katasteramt in die Flurkarte eingesehen und sich über die Lage, Flurnummer und Nutzungsart informiert werden.

Lageplan

Ein Lageplan ist eine Darstellung eines Objekts in Zusammenhang zu seiner Lage und Umgebung. Um einen Bauantrag zu stellen ist ein Lageplan des Grundstückes notwendig, da er die Grenzen und Abgrenzungen des Grundstückes bzw. geplanten Gebäudes zeigt.

Löschungsbewilligung

Mit der Löschungsbewilligung erklärt der Gläubiger nach der Rückzahlung des Darlehens, dass die Löschung der Grundschuld im Grundbuch bewilligt ist. Diese Bewilligung ist eine grundbuchrechtliche Voraussetzung zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch und muss in einer öffentlichen Urkunde enthalten sein. 

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der Anteil eines Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Grundstück, Treppenhaus etc.). Er wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Kaution die in der Regel drei Monatsmieten beträgt und dem Vermieter eine Sicherheit gibt, da der Vermieter mit ihr Mietrückstände oder Reparaturen sowie Beschädigungen begleichen kann. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution inklusive Zinsen an den ehemaligen Mieter übergeben werden.

Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er verschafft einen Überblick darüber, wo die Mieten wie hoch sind.

Notar

Ein Notar beurkundet u.a. Immobilienverträge und muss verschwiegen sowie unparteiisch sein. Ein Notar ist ein ausgebildeter Jurist, so dass sichergestellt ist, dass er die Parteien über rechtliche Folgen des Kaufvertrages aufzuklären vermag. Er ist verpflichtet, beide Parteien gleichermaßen über die Folgen ihres Handelns aufzuklären. Neben der reinen Aufklärung hat er auch dafür Sorge zu tragen, dass beide Seiten den Kaufvertrag in vollem Umfang verstehen.

Notaranderkonto

Ein Notar kann ein Notaranderkonto anlegen, worauf der Kaufpreis überwiesen wird. Dies verhindert die Vermischung mit anderen Beträgen, führt zu einer übersichtlichen und rechtssicheren Abwicklung des Kaufes und sichert die Übertragung des Eigentums an den Käufer zusätzlich ab. 

Nutzfläche

Als Nutzfläche bezeichnet man die Fläche, die nicht zur Wohnfläche gerechnet wird, wie z.B. Dachböden, Keller und Treppenaufgänge.

Objektrendite

Die Objektrendite ist eine Kennziffer, die aus der Immobilienwirtschaft stammt. Sie stellt das Verhältnis von Reinertrag zu den Anschaffungskosten einer Immobilie dar. Sie gibt somit einen groben Überblick darüber, ob sich eine Immobilieninvestition wirtschaftlich lohnt. Je höher die Objektrendite ist, desto attraktiver ist die Immobilieninvestition. Es ist zu beachten, dass eine anfänglich hohe Objektrendite durch künftig notwendige werterhaltende Investitionen aufgezehrt werden kann.

Planungskosten

Planungskosten umfassen die Honorare (Gebühren) für Architekt, Statiker und sonstige Planungsbeteiligten. Sie werden als Bestandteil der Gesamtbaukosten betrachtet. 

Refurbishment

Das Refurbishment ist eine moderne Art und Weise der Aufbereitung einer Immobilie auf verschiedenen Ebenen. Hierzu gehören die kreative und nachhaltige Modernisierung, Optimierung und Neupositionierung. 

Renovierung

Als Renovierung versteht man Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Durch eine Renovierung werden Schäden aufgrund von Abnutzung entfernt und wieder Instand gesetzt. Außerdem kann sie die Schönheitsreparatur bedeuten, die im Mietvertrag geregelt ist. 

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht räumt das Recht auf die Alleinnutzung von bestimmten Flächen und Räumen ein, welche eigentlich zum Gemeinschaftseigentum zählen. Diese werden z.B. an Erdgeschosswohnungen für den Garten oder eine Terrasse, oder für Kfz-Stellplätze vergeben. Die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.

Sachwert

Der Sachwert ist der Wert des Grundstückes, welcher sich aus dem Bodenwert, dem Bauwert des Gebäudes und dem Wert der Außenanlagen zusammensetzt. Er dient außerdem der Ermittlung des Beleihungswertes einer selbstgenutzten Immobilie.

Sonderumlage

Unter Sonderumlagen versteht man nicht vorhersehbare Zahlungen für z.B. Reparaturen, die vorher nicht einkalkuliert waren und mit den Wohngeldern daher nicht finanziert werden können.

Tilgung

Die Tilgung beschreibt die regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens des Darlehensnehmers. Dazu kommen noch die Zinszahlungen. Bei höherer Tilgungsrate verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens. Bei langfristigen Tilgungen spricht man von der Hypothek.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind. Mit der Teilungserklärung wird rechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum darstellen. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B. Stellplätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsbücher. Danach erst ist eine Belastung der Miteigentumsanteile möglich.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument, das dem Eigentümer versichert, dass der Käufer die jeweilige Grunderwerbssteuer bereits gezahlt oder davon freigesprochen wurde. Sie zeigt, dass gegen die Eintragung ins Grundbuch somit nun keine steuerlichen Bedenken mehr vorliegen.

Vorkaufsrecht

Durch das Vorkaufsrecht bekommt ein interessierter Käufer das Recht, die Immobilie zu erwerben, selbst, wenn der Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen werden soll. Dieses Recht wird vorher vertraglich oder im Grundbuch festgehalten. Neben diesem privaten Vorkaufsrecht haben auch Gemeinden manchmal das öffentliche Vorkaufsrecht, sich ein Grundstück anzueignen.

Verkehrswert

Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder anderen Methoden der Immobilienbewertung ermittelt werden. Es ist der Preis für ein Grundstück, der zum Zeitpunkt der Ermittlung und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. In die Ermittlung des Verkehrswertes werden auch die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes, ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse einbezogen.

Wohngeld

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben in regelmäßigen Zeitabständen festgelegte Vorschüsse zu entrichten. In der Kalkulation des Wohngeldes (auch Hausgeld) sind alle Kosten entsprechend dem Wirtschaftsplan enthalten. Der einzelne Eigentümer kann das Wohngeld im Falle der Vermietung an den Mieter in gewissem Umfang weiterbelasten. Dies sind dann die "umlagefähigen Mietnebenkosten". In einem anderen Zusammenhang steht der Begriff Wohngeld für eine Unterstützung zur Mietzahlung bei Geringverdienern, berechnet, genehmigt und ausgezahlt durch die Wohnungsämter. Berechtigte Personen müssen dort einen Antrag stellen.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist eine Übereinkunft einer Mehrparteienimmobilie, die für jedes Jahr getroffen werden muss. Dafür ist eine Hausverwaltung zuständig und bestimmt diesen Plan normalerweise im Voraus. Darin werden die Einnahmen und geplanten Ausgaben aufgelistet. Nachdem dieser Plan beschlossen wurde, haben alle Eigentümer diesen Vorschuss zu zahlen. Nach Ende des Jahres muss der Verwalter auch eine Abrechnung vorlegen und gegebenenfalls eine Rückerstattung leisten bzw. eine Nachzahlung einfordern.

Wertermittlung

Bei der Wertermittlung wird der Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie bestimmt. Dieser wird oft aus dem Kauf- und Beleihungswert ermittelt und dient der Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises einer Immobilie.

Zwischenfinanzierung

Unter der Zwischenfinanzierung versteht man die kurz- bzw. mittelfristige Beschaffung von Geldmitteln, die zu einem späteren Zeitpunkt durch so genannte Endfinanzierungen abgelöst wird.